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关于我市保障性住房建设的思考及建议

发布时间：2016-02-22 16:29:00 字号：[ 大中小 ] 视力保护色：

关于我市保障性住房建设的思考及建议

民革泰州市委员会

保障性住房建设是重大的民生、民心工程，也是完善住房政策和供应体系的必然要求。进一步加快保障性住房建设，实现广大群众住有所居，中央政府的决心坚定不移。近年来，我市坚持以科学发展观为指导，认真贯彻落实省委、省政府决策部署，加强领导、创新举措、强化监管、狠抓落实，初步建立起了相互衔接、体制完善、全面覆盖的“5+1”住房保障体系，中低收入家庭住房状况不断改善，全市住房保障工作扎实有力推进。
一、我市保障性住房建设现状
一是保障体系进一步完善。我市陆续出台了《泰州市经济适用住房管理办法》、《泰州市廉租住房管理办法》、《泰州市区公共租赁住房管理办法》、《泰州市市区限价商品住房管理办法》等10多份文件，住房保障工作按计划、有步骤、高效率地推进实施。建立了廉租住房制度、共有产权租售并举制度、经济适用住房制度、限价商品房、公共租赁住房制度和危旧房改造的“5+1”住房保障体系，市区中低收入家庭住房问题基本做到了无缝隙对接。
二是保障范围进一步扩大。建立健全了廉租住房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准以及保障面积标准动态管理机制。2008年市区实现了廉租住房保障覆盖面由低保、特困家庭扩大到城市低收入住房困难家庭。2009年市区将廉租住房保障收入线提高到人均月收入600元以下的低收入家庭。2010年市区除将廉租住房保障收入线提高到人均月收入800元以下的低收入家庭，还将廉租住房实物配租保障条件扩大到人均月收入700元以下的低收入无房家庭。2011年廉租住房保障收入线提高到人均月收入900元以下的低收入家庭。2010年，市区廉租住房租赁补贴标准由8.5元/月/平方米调整为低保、特困家庭9元/月/平方米，低收入家庭7元/月/平方米。2011年，市区廉租住房租赁补贴标准调整为低保、特困家庭10元/月/平方米，低收入家庭8元/月/平方米。
三是保障渠道进一步拓宽。推行公共租赁住房配建制，解决了保障房选址、资金难问题。通过“共有产权、租售并举”，解决了“夹心层”住房难问题。建立“阳光担保”机制，解决了低收入家庭贷款担保难问题，目前市区共有400户家庭申请了阳光担保，贷款金额达3200多万元。
四是保障机制进一步健全。编制2010-2012三年住房建设规划和“十二五”住房保障规划，从整体上对住房保障工作进行统筹安排。市政府将保障性住房建设用地纳入土地利用总体规划、城市总体规划和住房建设规划，对保障性住房建设用地确保供应，优先安排。积极落实保障性住房资金，资金投入数额逐年增加，近三年，市本级财政累计投入2.5亿元，有力推动了保障性住房建设。
五是后续管理进一步规范。委托国有物业服务企业进行物业管理，通过开展入住调查、日常巡查、检查水、电表读数等方式协助主管部门开展保障性住房动态监管，强化了保障性住房后续管理的针对性。实行政府定向补贴。经报市政府同意，对保障房家庭物业管理费标准进行调整，由0.3元/月/平方米，调整为0.2元/月/平方米。所减免的经费由市财政定向予以补贴。回购政府投资建设的保障性住房小区配套商业房用于物业管理，市政府将泰和园小区所配套建设的商业房产权进行回购，房屋交由国有物业服务企业进行统一经营管理，所得经费用于弥补保障性住房的管理经费不足，增强保障性住房小区物业管理自身造血功能。
二、保障性住房建设存在的问题
（一）法制化程度不高导致政策随意性较强。改革开放以来，我国住房保障制度经历了不断改革与调整的过程。纵观改革历程，中央政府均是以《通知》、《意见》和《办法》等文件形式来推动的，部分文件甚至是在住房保障问题比较突出的背景下出台的，导致住房保障制度的法律权威性不够，政策缺乏严肃性和连贯性。法制化程度不高是住房保障制度改革难以深入，保障水平偏低、运行管理体系混乱的根本原因之一。政策执行中存在的部门利益高于群众利益、地方利益高于全国利益、经济建设投入高于住房保障投入，也与没有高层次立法的硬性约束，住房保障在民生建设中的重要地位无法得到重视有关。
（二）资金投入渠道狭窄导致推进力度弱化。目前我市的保障性住房建设资金来源渠道较窄，主要为三个方面：一是国家、省下达的专项资金，二是公积金增值收益，三是市财政按2%比例从土地出让金中提取的资金。保障性住房项目以公益性为主，企业参建的盈利空间较小，参建动力不足。特别是公租房的建设一次性投入较大、净收益低、资金占用时间长，影响了社会资本的参与。
（三）公积金保障功能缺失导致融资困难。2009年住房城乡建设部等七部门联合发出《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》中明确，在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，严格控制贷款规模，禁止无偿调拨使用。目前北京、天津、重庆等28个城市被确定为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市。2011年9月28日国务院新出台的《关于进一步加强保障性安居工程建设管理的意见》明确指出要进一步扩大试点公积金支持保障房建设试点的范围。目前我市公积金余额已超10个亿，但这项工作还没有试行，住房公积金的住房保障功能未得到充分发挥。
（四）运行模式不完善导致规范化管理难度加大。保障性住房审核过程涉及银行、产权产籍、车辆、证券、公安、民政、社保等多个环节。政府部门间信息不共享，“非保得保”现象较为普遍，影响保障政策的公平性和公正性，增加了家庭收入、住房情况的审核难度，部分地区不符合条件家庭享受保障房待遇的现象屡禁不止。
三、我市保障房建设的几点建议
当前，我市正处于加快实现转型升级的关键时期，应当紧紧围绕“住有所居”的总体目标，不断巩固和扩大住房保障工作成果，进一步完善住房保障体系，降低保障门槛，切实解决城市中、低收入家庭住房困难，推进我市保障房建设又好又快转型。
（一）加大财政投入，保证住房保障资金来源
一是拓宽保障性住房建设融资渠道。地方政府应进一步加大对保障性住房建设的工作力度，积极争取保障性住房中央预算内补助资金，用好中央、省专项资金，尽快制定保障性住房资金管理办法和监管办法，确保资金专款专用。鼓励金融机构对保障性住房建设的信贷支持，鼓励其放长期贷款；创造性地开展工作，加快实施廉租住房共有产权管理工作，完善相关政策措施，回笼部分建设资金，实现保障性住建设资金的良性循环。
二是充分发挥公积金应有作用。住房公积金是是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有互助性和保障性。根据国务院新出台的《关于进一步加强保障性安居工程建设管理的意见》要求，我市应加强协调，制定相关政策意见，落实公积金在保障房建设中的重要作用，建议从公积金存款中拿部分结余资金贷款支持保障性住房建设，促进保障房建设的发展。
三是多主体兴建保障性住房。按照政府主导、社会参与、市场运作的原则，通过新建、配建、改建、收购、租赁等多种途径增加保障性住房房源。采取政府投资补助、贷款贴息、补贴租金等多种方式鼓励支持用工集中企业、房地产开发企业和社会机构等投资主体采取市场化模式投资建设公租房，调动市场主体和社会机构投资购买、新建、租赁和运营公共租赁房的积极性。
（二）积极探索创新，丰富住房保障运行模式
一是因地制宜，分解保障性住房建设目标。在确保完成国家下达任务指标的前提下，针对各地区城乡、人口、居住密度、住房紧缺性及困难群众分布等不同情况，切实做好任务的分解与实施。
二是拓宽渠道，加大住房保障政策支持。充分运用财税、金融以及土地政策，支持各地保障房投融资模式、建设模式和管理模式的创新。在立项、土地、资金安排、税费减免等方面给予更多的政策倾斜。进一步简化审批流程，提高审批效率，全力支持、大力促进保障性住房建设工作。
三是多措并举，丰富住房保障供给模式。加大限价商品房建设力度，通过“五限一竞”的方式，建设一批面积不等、质量较高的限价商品房，尽可能满足不同层次人群的住房需求。加大公共租屋建设力度，鼓励城郊有条件的村组和企业参建公租房，进一步增加供应数量，满足新就业人员、外来务工人员等不同群体的住房需求。抓住当前房地产市场低迷机遇，组织安排商品住房保障化供需见面会，通过购买新建商品住房和二手房，解决保障性住房供应难题。
（三）加强规划监管，提升保障房居住质量
一是优化规划布局设计。将保障性住房建设纳入城乡规划和土地利用总体规划，合理安排布局。严格执行抗震设防和建筑节能等强制性标准。集中建设保障性住房，应当充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要，加快完善公共交通系统，同步配套建设生活服务设施。保障性住房户型设计要坚持户型小、功能齐、配套好、质量高、安全可靠的要求，合理布局，科学利用空间，有效满足各项基本居住功能，通过公开招标、评比等方式优选户型设计方案。廉租住房、公共租赁住房应当提供简约、环保的基本装修，具备入住条件。
二是落实工程质量责任。保障性安居工程建设，要严格履行法定的项目建设程序，规范招投标行为，落实项目法人责任制、合同管理制、工程监理制。严格建筑材料验核制度。项目法人对住房建设质量负永久责任，其他参建单位按照工程质量管理规定负相应责任。实行勘察、设计、施工、监理单位负责人和项目负责人责任终身制。推广在住房建筑上设置质量责任永久性标识制度，接受社会监督。
三是强化工程质量监督。保障性安居工程参建各方要建立健全质量管理体系，切实把加强质量监管贯穿于建设全过程。严格按照法律法规和强制性标准规定进行勘察、设计、施工、监理和验收，加大对工程质量和施工安全的监督检查力度。对存在违法违规行为和工程质量不符合强制性标准的工程项目，要责令整改。
（四）实行动态管理，建立健全分配监管机制
一是构建住房保障服务体系。到2012年底，在各街道（镇）工作片建立住房保障服务窗口，基本完成城区基层住房保障服务窗口的建设任务。通过建立健全“横向到边、纵向到底、管理到位、责任到人”的管理服务体系，打造“队伍稳定、业务熟悉、服务规范、群众满意”的工作队伍，努力达成“服务设施完善，工作制度健全，经费保障有力”的工作目标，力争到“十二五”期末，实现城镇住房保障管理服务体系全覆盖。
二是强化管理实施机构职能。目前，市房产管理局廉租住房管理科承担了部分住房保障行政管理职能，无法满足相关工作要求。建议设置“住房保障管理科”，负责研究制定市区住房保障政策、住房保障规划以及住房保障年度目标任务实施计划；负责市区保障性住房供应的指导、协调、督促以及建设与管理工作；指导、督查县（市）住房保障工作。市住房保障中心作为具体实施机构，除设置相应内设机构、配备人员队伍外，还应当建立对外服务大厅，负责市区住房保障申请家庭住房状况的审核，保障对象的公示，保障性房源的分配，保障性住房运营管理，保障对象退出管理，保障性住房房源筹集等。
三是建立个人信用档案制度。对申请公租房、廉租房、经济适用房等家庭的信用档案，应从申请之日起开始建立，到退租时结束，并根据个人信用状况，评定信用等级，在以后申购政策性住房时给予优先和优惠。严把“准入关”和“退出关”，逐步建立健全保障对象家庭收入和住房现状监控体系，提高核定工作的准确性和真实性，不断完善保障性住房的准入和退出机制，实现保障性住房应保尽保、应退尽退。
四是尽快建立信息管理平台。根据“信息准确、数据齐全、资源共享”的基本要求，加快推进价格信息、收入信息、财产信息、纳税信息、社保信息、信用信息等“六位一体”的保障性住房信息管理平台建设，将分散在各部门的相关信息上传联网，通过网络实现保障性房源发布、资格公示、受理审批、审查监管等多项功能，使保障性住房公平善用，预防违法违规行为。（2014年12月15日报市政府办，被收录入市委统战部编印的《泰州市各民主党派、工商联调研成果汇编》）

关于我市保障性住房建设的思考及建议

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